Ricou
Bonjour Maître, je suis médecin généraliste installé seul dans 1 local en RDC d’une copropriété que je loue à mon prédécesseur depuis le 1er avril 2012.
Avec mon prédécesseur, nous avons signé un acte notarié de cession et un bail professionnel de 9 ans. J’ai accepté de payer un droit de présentation à la clientèle à mon prédécesseur à condition de pouvoir exercer sereinement les années suivantes dans un local ou je n’aurais pas à m’occuper d’une mise en conformité aux normes d’accessibilité. Dans le bail, il est précisé que les travaux d’entretien et réparation sont à la charge du bailleur afin que les locaux soient toujours en état de servir à l’usage du bail et que le bailleur devra faire exécuter à ses frais tout travaux de mise en conformité des locaux loués qui seraient prescrits par les autorités administratives ou de police pour tous ces motifs (l’accessibilité aux personnes handicapées est un des motifs cité).
Dans les mois qui ont suivi, mon prédécesseur a préféré faire gérer la location par une agence et n’a plus eu de contact direct avec moi
Les décrets d’application concernant la loi du 11 février 2005 relative à l'accessibilité des établissements accueillant du public sont parus fin 2014.
Malgré plusieurs demandes effectuées en lettre RAR, et des relances par mail, je ne sais toujours pas si mon local est conforme aux normes d’accessibilité. Les relations avec l’agence qui gère mon local sont très pénibles.
Les choses que je sais :
Par 2 lettres en RAR en juin puis octobre 2015, j’ai obtenu que des démarches concernant la mise aux normes d’accessibilité soient entreprises par le propriétaire et une société de diagnostic est passée fin 2015 ou début 2016 afin de réaliser un Ad’AP. Un patient travaillant à la préfecture m’ayant confirmé l’existence d’un dossier Ad’Ap déposé.
Les seules informations concernant l’avancement des démarches le sont par des discussions de couloir avec les copropriétaires (qui m’avaient informé d’un refus de mise aux normes d’accessibilité des parties communes), par la visite d’un artisan pour la pose d’une barre PMR dans les WC
Je ne sais toujours pas à ce jour si les démarches pour mettre mon local aux normes ont été menées à terme…. malgré mes demandes en lettre RAR.
En mai 2018, j’ai écris un 3ème courrier RAR pour rappeler que la Loi m’imposait, depuis le 01/10/2017, d’établir et de tenir à disposition du public un Registre Public d’Accessibilité. Afin de le réaliser, j’avais besoin du dossier d’Ad’AP qui avait été déposé en Préfecture par mon propriétaire ainsi que des justificatifs des travaux réalisés afin de rendre le local conforme aux normes d’accessibilité ; à défaut, les dérogations aux travaux d’accessibilité accordées.
J’ai attendu et n’ai jamais eu de réponse concernant la mise aux normes ou les dérogations accordées. Je ne voulais pas me manifester une nouvelle fois au gérant, au risque de recevoir un préavis de congé et risquer de ne pas renouveler, par tacite reconduction, mon bail qui se finissait en avril 2021. Il est très difficile de trouver un local aux normes suffisamment proche du mien pour espérer conserver ma patientéle.
Ayant dépassé les 6 mois de préavis de congé du bail professionnel, j’ai récemment demandé par mail, une réponse à mon courrier envoyé en RAR de mai 2018. Le gérant m’a répondu que « seul les travaux étaient à la charge du propriétaire, ce qui avait été fait », mais pas les démarches et il me proposait de me revendre le dossier diagnostic 1260€ afin de rembourser les frais engagés par mon propriétaire. Je lui ai répondu, par mail, que sa réponse engageait sa responsabilité sur le fait que le local professionnel ai été mis aux normes selon la loi d’accessibilité et que, par conséquent, je présumais que l’attestation d’achèvement avait bien été déposée à la préfecture afin d’éviter les sanctions potentielles précisées à l’article L111-7-10 du Code de la construction et de l'habitation.
Je lui ai également demandé de me communiquer, à titre gracieux, une copie du dossier Ad’AP (le document CERFA, pas le diagnostic complet) qui a été déposé en Préfecture par mon propriétaire ainsi que des justificatifs des travaux réalisés afin de rendre le local conforme aux normes d’accessibilité - à défaut, les dérogations aux travaux d’accessibilité accordées.
Je n’ai pas de réponse.
Je ne vois pas comment établir et tenir à disposition du public un Registre Public d’Accessibilité, obligatoire depuis le 01/10/2017, sans les documents demandés.
Que puis-je exiger comme justificatif de la part du propriétaire ou du gérant ?
Par avance, merci
Avec mon prédécesseur, nous avons signé un acte notarié de cession et un bail professionnel de 9 ans. J’ai accepté de payer un droit de présentation à la clientèle à mon prédécesseur à condition de pouvoir exercer sereinement les années suivantes dans un local ou je n’aurais pas à m’occuper d’une mise en conformité aux normes d’accessibilité. Dans le bail, il est précisé que les travaux d’entretien et réparation sont à la charge du bailleur afin que les locaux soient toujours en état de servir à l’usage du bail et que le bailleur devra faire exécuter à ses frais tout travaux de mise en conformité des locaux loués qui seraient prescrits par les autorités administratives ou de police pour tous ces motifs (l’accessibilité aux personnes handicapées est un des motifs cité).
Dans les mois qui ont suivi, mon prédécesseur a préféré faire gérer la location par une agence et n’a plus eu de contact direct avec moi
Les décrets d’application concernant la loi du 11 février 2005 relative à l'accessibilité des établissements accueillant du public sont parus fin 2014.
Malgré plusieurs demandes effectuées en lettre RAR, et des relances par mail, je ne sais toujours pas si mon local est conforme aux normes d’accessibilité. Les relations avec l’agence qui gère mon local sont très pénibles.
Les choses que je sais :
Par 2 lettres en RAR en juin puis octobre 2015, j’ai obtenu que des démarches concernant la mise aux normes d’accessibilité soient entreprises par le propriétaire et une société de diagnostic est passée fin 2015 ou début 2016 afin de réaliser un Ad’AP. Un patient travaillant à la préfecture m’ayant confirmé l’existence d’un dossier Ad’Ap déposé.
Les seules informations concernant l’avancement des démarches le sont par des discussions de couloir avec les copropriétaires (qui m’avaient informé d’un refus de mise aux normes d’accessibilité des parties communes), par la visite d’un artisan pour la pose d’une barre PMR dans les WC
Je ne sais toujours pas à ce jour si les démarches pour mettre mon local aux normes ont été menées à terme…. malgré mes demandes en lettre RAR.
En mai 2018, j’ai écris un 3ème courrier RAR pour rappeler que la Loi m’imposait, depuis le 01/10/2017, d’établir et de tenir à disposition du public un Registre Public d’Accessibilité. Afin de le réaliser, j’avais besoin du dossier d’Ad’AP qui avait été déposé en Préfecture par mon propriétaire ainsi que des justificatifs des travaux réalisés afin de rendre le local conforme aux normes d’accessibilité ; à défaut, les dérogations aux travaux d’accessibilité accordées.
J’ai attendu et n’ai jamais eu de réponse concernant la mise aux normes ou les dérogations accordées. Je ne voulais pas me manifester une nouvelle fois au gérant, au risque de recevoir un préavis de congé et risquer de ne pas renouveler, par tacite reconduction, mon bail qui se finissait en avril 2021. Il est très difficile de trouver un local aux normes suffisamment proche du mien pour espérer conserver ma patientéle.
Ayant dépassé les 6 mois de préavis de congé du bail professionnel, j’ai récemment demandé par mail, une réponse à mon courrier envoyé en RAR de mai 2018. Le gérant m’a répondu que « seul les travaux étaient à la charge du propriétaire, ce qui avait été fait », mais pas les démarches et il me proposait de me revendre le dossier diagnostic 1260€ afin de rembourser les frais engagés par mon propriétaire. Je lui ai répondu, par mail, que sa réponse engageait sa responsabilité sur le fait que le local professionnel ai été mis aux normes selon la loi d’accessibilité et que, par conséquent, je présumais que l’attestation d’achèvement avait bien été déposée à la préfecture afin d’éviter les sanctions potentielles précisées à l’article L111-7-10 du Code de la construction et de l'habitation.
Je lui ai également demandé de me communiquer, à titre gracieux, une copie du dossier Ad’AP (le document CERFA, pas le diagnostic complet) qui a été déposé en Préfecture par mon propriétaire ainsi que des justificatifs des travaux réalisés afin de rendre le local conforme aux normes d’accessibilité - à défaut, les dérogations aux travaux d’accessibilité accordées.
Je n’ai pas de réponse.
Je ne vois pas comment établir et tenir à disposition du public un Registre Public d’Accessibilité, obligatoire depuis le 01/10/2017, sans les documents demandés.
Que puis-je exiger comme justificatif de la part du propriétaire ou du gérant ?
Par avance, merci
Cher Docteur,
La mise en conformité relève de la responsabilité du propriétaire.
C'est à lui qu’incombe de déposer une attestation de conformité ou un Agenda d'Accessibilité programmée avec ou sans demande de dérogation(s).
Si de gros travaux sont nécessaires dans le local, ils sont à sa charge (sauf mention contraire au bail).
Les travaux concernant les parties communes (une rampe d'accès facilitant l'accès des poussettes de copropriétaires, la sécurisation de l'escalier ...) doivent être financées par la copropriété.
Sauf indication contraire du bail, votre participation se limite aux travaux de type "décoratifs" à l'intérieur du local comme :
- Peinture des portes (contraste avec les murs)
- Mise en évidence des interrupteurs
- Remplacement des poignées de porte
- Mise en place de barres d'appuis dans les WC
Afin de dégager sa responsabilité en tant que locataire, vous devez:
- Réaliser les travaux de type "décoratif" qui relèvent de votre responsabilité (contraste des couleurs portes/murs/interrupteurs, bon éclairage, barre d'appui dans les toilettes ...) et déclarer cette mise en conformité de l’intérieur du local par courrier à la préfecture.
- Adresser à votre propriétaire une lettre recommandé avec accusé de réception lui demandant de prendre les mesures nécessaires à la mise en conformité du local et de son accès.
Ce courrier vous servira de justification de votre bonne foi en cas de poursuites.
Juridiquement, on ne peut vous condamner pour des travaux qui ne relèvent pas de votre responsabilité et que vous n’avez pas la possibilité de faire effectuer
Bien à vous
Maud Geneste
Avocat
Conseil, défense et Audit retraite et patrimonial
pour les professionnels de santé
m.geneste@ah-avocats.fr
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