Le paysage fiscal vient de changer une fois de plus. L’impôt « sur la fortune immobilière » remplace l’impôt « de solidarité sur la fortune ». Mais attention, les changements sont plus profonds qu’il n’y paraît. Car il ne s’agit pas simplement de la disparition dans l’assiette de l’impôt des biens mobiliers. Quelques règles sont modifiées qui peuvent vous assujettir ou pas au nouvel impôt. D’où l’intérêt de faire le point sur cet IFI pour que vous n’ayez pas de mauvaise surprise !
Indiquons pour commencer que la date limite de dépôt de la déclaration d’IFI est la même que celle du dépôt de la déclaration d’ensemble du revenu (2042). Il n’y a plus, comme auparavant de différence selon le montant du patrimoine imposable : tous les contribuables soumis à l’IFI doivent déposer la même déclaration 2042 IFI (ou la télétransmettre avec leur 2042), donnant le détail de leur patrimoine immobilier imposable.
La date limite est donc le 17 mai pour la déclaration papier, le 22 mai pour les départements de 01 à 19, le 29 mai pour les départements de 20 à 49 et le 5 juin pour ceux allant de 50 à 976. Voici les réponses aux principales questions que vous vous poserez.
Qui est imposable à l’IFI ?
Pas de changement dans ce domaine. L’IFI est dû par tout foyer fiscal ayant un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 euros au 1er janvier 2018. Ce foyer fiscal comprend donc :
- Les célibataires, veufs, divorcés et séparés,
- Les époux, quel que soit leur régime matrimonial, y compris les époux mariés en N – 1 qui ont opté pour une imposition distincte de leur revenu,
- Les couples pacsés,
- Les concubins,
- Les enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens.
Par contre, le patrimoine immobilier des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal n’entre pas dans le calcul de l’IFI du foyer.
Dans deux cas, les époux sont soumis à l’IFI sur leur patrimoine propre :
- Lorsque, mariés sous le régime de la séparation de biens, ils ne vivent pas sous le même toit,
- Lorsqu’ils sont en instance de séparation de corps ou de divorce et qu’ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées.
Quels sont les biens imposables ?
Entrent dans l’assiette de l’IFI :
- Les immeubles bâtis, qu’ils soient à usage personnel ou en location : maisons, appartements, dépendances, etc.
- Les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018,
- Les biens non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles),
- Les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement au travers de titres ou de parts de sociétés (comme les parts de sociétés civiles immobilières ou les parts de société civile de placement immobilier).
Tout comme pour l’ISF, les biens professionnels sont exonérés de l’IFI.
Pour être exonérés, les biens immobiliers doivent tout d'abord être utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle. Ce sera donc le cas si vous êtes médecin ou pharmacien. Par contre, la location d'un immeuble nu n'est pas une activité professionnelle. Par conséquent, si vous prenez votre retraite et si vous donnez votre local en location à votre successeur, ce bien ne sera plus exonéré et il entrera donc dans la base de calcul de votre IFI.
Les biens exonérés peuvent être la propriété de celui qui exerce la profession, de son conjoint, de son partenaire pacsé, de son concubin ou de ses enfants mineurs. Conséquence : si vous détenez votre local professionnel par l’intermédiaire d’une SCI, sont exonérées, non seulement les parts que vous détenez, mais aussi celles détenues par votre conjoint et par vos enfants mineurs.
La profession doit de plus être exercée à titre principal. Ce caractère principal de la profession s'apprécie pour chaque conjoint ou concubin. Il peut donc y avoir deux patrimoines professionnels exonérés d’IFI par foyer fiscal.
Si vous détenez votre local professionnel par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, les parts que vous détenez seront exonérées si vous êtes seul locataire de cette société. Par contre, si la SCI donne le local en location à une société civile de moyens dont vous êtes membre, l'exonération ne s'appliquera que dans la limite de la valeur du local multipliée par le pourcentage de vos parts dans la SCM.
Comment évaluer les biens immobiliers ?
Les biens doivent être évalués à leur « valeur vénale ». C’est le prix que vous pourriez en obtenir, dans les conditions du marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. Il y a trois méthodes pour fixer cette valeur :
- La réévaluation d’une valeur antérieure. Cette méthode ne peut être utilisée que si votre bien a été évalué il y a peu de temps, lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession (4 ou 5 ans maximum). On connaît généralement l’évolution du marché immobilier de ces dernières années et on peut donc l’appliquer à la valeur initiale.
- L’évaluation par le revenu. On peut l’utiliser pour l’évaluation des immeubles locatifs. Elle consiste à prendre en compte le revenu produit par le bien immobilier et à lui appliquer un « taux de capitalisation ». Par exemple, un appartement qui rapporte 10 000 euros par an pourra être évalué à 200 000 euros si le taux de capitalisation est de 5 %. Mais cette méthode est peu sûre car il faut préalablement déterminer le taux de capitalisation…
- L’évaluation par comparaison. C’est la méthode la plus sûre et la plus utilisée, surtout pour les appartements. D’autant que l’administration fiscale propose un service sur Internet qui facilite son emploi. Il suffit de vous rendre sur www.impots.gouv.fr, d’ouvrir votre dossier fiscal, de cliquer sur « Données publiques – Rechercher des transactions immobilières » et de suivre les indications pour obtenir, dans la mesure du possible, des prix de vente de biens immobiliers semblables au vôtre. Une fois cette première valeur trouvée, vous pouvez affiner votre estimation.
L’habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale, sauf quand elle est détenue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière de gestion. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.
D’autres biens peuvent subir une décote :
- Quand ils sont en indivision (de 10 à 20 %),
- Quand ils sont occupés. La décote peut aller de 10 à 30 % en fonction de la durée du bail restant à courir.
- Quand ils sont détenus par une société civile immobilière. Les parts de la SCI, plus difficiles à céder que le bien lui-même, subissent une décote de 10 à 20 %.
Il faut noter que, lorsqu'un bien est à la fois en indivision et occupé, les deux décotes se cumulent.
Quant aux titres admis à une cote officielle, ils sont évalués selon le dernier cours connu au 1er janvier 2018 ou selon la moyenne des 30 derniers cours qui précèdent cette date pour la quote-part des biens immobiliers auxquels ils se rapportent.
Quel passif déduire ?
Comme pour l’ISF, les dettes pouvant être déduites doivent exister au 1er janvier 2018 et être à la charge d’un membre du foyer fiscal. Mais elles doivent de plus être afférentes aux biens immobiliers imposables. Il peut s’agir de dettes (capital d’un emprunt ou facture non acquittée au 1er janvier) relatives :
- À des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers,
- À des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
- À des dépenses d’achat de parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers,
- Aux impôts dus à raison des propriétés concernées (comme la taxe foncière). La taxe d’habitation n’est plus déductible.
En outre, les dettes se rapportant à l’acquisition ou faites dans l’intérêt de biens totalement exonérés (comme le local professionnel) ne peuvent être déduites et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c'est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération). Ainsi, pour la résidence principale, vous ne pourrez déduire que 70 % des emprunts (au lieu de 100 % pour l’ISF), ce qui risque d’entraîner l’assujettissement à l’IFI de certains contribuables !
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