Un investissement à risque dans l'immobilier ancien

Dans le nouveau dispositif Denormandie contenu dans la loi de finances pour 2019, (et qui porte le nom du ministre de la Ville et du Logement), l’investisseur obtient une réduction d’impôt s’il achète un appartement ancien qui fait l’objet de travaux de rénovation ou qui va faire l’objet de tels travaux. Autre possibilité pour obtenir cette réduction d’impôt : acheter un local affecté à un usage autre que l’habitation qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Les conditions à remplir

Les travaux doivent être effectués et facturés par une entreprise et ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. L’acquisition doit être faite entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

L’avantage fiscal procuré par la loi est le même que celui de la loi Pinel (qui reste toujours en vigueur). Sa base de calcul est constituée par le prix d’achat du bien, majoré des frais d’achat (frais de notaire et commissions) et du coût des travaux. Elle ne peut excéder 300 000 euros par an (travaux inclus), ni 5 500 euros par mètre carré. Toutefois, on peut faire deux opérations par an.

La réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement de location du logement. Elle est de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.

On retrouve également les mêmes conditions que pour la loi Pinel, notamment le plafond de ressources du locataire ainsi que le plafonnement des loyers. Le logement doit être la résidence principale du locataire. Et la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant à condition qu’ils ne soient pas membres du foyer fiscal de l’acquéreur.

L’autre particularité du dispositif Denormandie est qu’il s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué. En pratique, il s’agit des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville » dont vous pouvez trouver la liste sur le site www.cget.gouv.fr (en cliquant sur le cadre « Action cœur de ville »). Au hasard, citons Saintes, Pau, Guéret, La Roche-sur-Yon, Saint-Quentin, Libourne, Foix, Châtellerault…

Le dispositif s’appliquera également aux communes ayant conclu une « convention d’opération de revitalisation de territoire » prévue à l’article L 303-2 du Code de la construction et de l’habitation. La liste de ces communes sera fixée par un arrêté des ministres chargés du Logement et du Budget.

Se lancer ou non ?

Investir dans la loi Denormandie présente des risques évidents puisque, par définition, il faut acheter, dans des zones délaissées ou en perte de vitesse, un logement ancien qui nécessite des travaux importants. Par exemple, pour un bien acheté 120 000 euros, il faut faire au moins 40 000 euros de travaux.

Vous devez donc faire le pari que le centre-ville où vous investirez attirera de nouveau des occupants, des commerces et une vie sociale et qu’il aura repris progressivement de la valeur le jour où vous voudrez vendre.

Dans ces conditions, il est évident qu’il faut connaître parfaitement la ville où vous souhaitez investir. Et miser sur le long terme. Vous devez en effet pouvoir repousser la date de revente du bien si les conditions économiques ne sont pas réunies pour, au minimum, récupérer votre mise.