Logements énergivores : un échéancier contraignant pour les propriétaires

Publié le 03/12/2021
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La loi Climat définitivement votée cet été va avoir des conséquences importantes sur les obligations de rénovation des bailleurs. Certaines sont déjà entrées en vigueur. D'autres s'échelonneront jusqu'en 2031 pour permettre l'échelonnement des travaux. Si vous êtes concernées, à vos calculettes !
Thermogramme d'immeubles montrant la déperdition de chaleur. Les zones de température vont de la plus froide en violet jusqu'à la plus chaude en rouge.

Thermogramme d'immeubles montrant la déperdition de chaleur. Les zones de température vont de la plus froide en violet jusqu'à la plus chaude en rouge.
Crédit photo : T-SERVICE/SPL/PHANIE

Les passoires thermiques, c’est fini ! La loi du 22 août 2021, « Climat et résilience et rénovation énergétique » entend en tout cas y mettre un terme dans les prochaines années. Avec de nouvelles obligations à la charge des propriétaires.

DPE rigoureux, avec audit thermique pour les logements passoires

Le nouveau cadre législatif crée d’abord un nouveau classement de performance énergétique des logements, allant de la catégorie « extrêmement performants » (classe A) à « extrêmement peu performants » (classe G). Première conséquence : le DPE (diagnostic de performance énergétique) en cas de vente, n’est plus uniquement informatif, mais opposable, depuis le 1er juillet, et avec un mode de calcul non plus basé sur les factures d'énergie mais sur les caractéristiques du bâtiment. Ces (DPE) seront exigeants : murs « déperditifs » (qui donnent sur l'extérieur ou un local non chauffé), huisseries, chauffage, ventilation… Rien n’échappera à l'œil du diagnostiqueur, ni l'orientation, ni les matériaux de construction, ni l'épaisseur de la lame d'air dans le double vitrage.

Les données sont ensuite condensées et pondérées par des coefficients. Au final, une note entre A et G sur la performance énergétique du logement sera attribuée. En raison d'anomalies dans les premiers diagnostics effectués durant l'été, l'édition de DPE pour les logements construits avant 1975 (année des premières réglementations thermiques) avait été suspendue fin septembre. Depuis le 1er novembre, elle a repris avec des correctifs au logiciel.

Pour ceux qui détiennent un bien dans les dernières catégories, il va falloir réagir. La loi leur impose désormais une nouvelle contrainte lorsqu’ils mettent en vente un bien mal classé (D, E, F ou G), puisque, outre le DPE, ils devront aussi faire réaliser un audit énergétique (avec propositions de travaux) par un professionnel. Une obligation applicable dès 2022.

Loyers bloqués, puis interdiction de location

Ce n'est pas tout. La loi aura aussi des conséquences à très court terme concernant la revalorisation du loyer. Pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G par le DPE ne pourront pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire et ne pourront pas non plus être réévalués ou augmentés.

Plus rigoureux encore : le nouveau classement de performance énergétique mis en place par la loi Climat entraînera à terme des interdictions de location, le niveau de performance énergétique minimal devenant un critère de décence, à compter de 2025 : le locataire disposera alors d’un recours contre son propriétaire s’il ne respecte pas le seuil minimal de performance énergétique. Et par la suite, plus moyens de louer un logement classé F à compter du 1er janvier 2028 et plus possible de louer un logement classé G à partir du 1er janvier 2025. L’interdiction devant être étendue à la catégorie E en 2034.

Les immeubles collectifs incités à se bouger

Avec ces dispositions, la chasse aux « passoires thermiques » est ouverte. Le gouvernement estime, dans le parc locatif privé, à un peu plus de 500 000, le nombre de logements classés G en France, pour environ 900 000 les logements classés F. Mais les professionnels de l’immobilier estiment que davantage de logements seraient concernés : entre 800 000 et 1 millions pour la seule classe G, selon la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), pour un total de 4,8 millions de « passoires thermiques » en France. Un quart du parc immobilier privé serait donc concerné.

Côté copropriétés, il est prévu une obligation de plan pluriannuel accompagné d’un diagnostic de performance énergétique, dès le 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots, au 1er janvier 2024 pour les immeubles de 50 à 200 lots et au 1er janvier 2025 pour les plus petites (moins de 50 lots). Cela devra être fait à l’issue d’un délai de 15 ans après la livraison de l’immeuble, puis tous les dix ans.

Paul Bretagne

Source : Le Quotidien du médecin